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“抢人”风向下的城市资源竞争

[2018-05-28]

      进入2018年,多个二三线城市突然涌现“抢人”潮,西安、成都、天津等地,接连出现放宽人才落户的政策。“抢人”大战背后,是这些城市正在通往产业结构和城市量级跃升的路上,他们无一例外地,想要在二次城市化浪潮中抓住机会,成长为超级城市。“一些放宽人才落户政策的城市,经济发展还不错。”深圳一位全国性大型房企董事长对21世纪经济报道记者表示,近两年一些二线城市房价明显上涨,是有支撑的。但如果演变成“全民炒房”就过了。

      事实上,部分城市确实出现了因为大量吸引外来人口,从而突破了限购政策,楼市成交和价格明显上扬的现象。近日,住建部约谈12个房价过快上涨城市,其中大部分城市落户政策宽松。
      被落户刺激的楼市
      5月16日,天津推出力度空前的人才政策。政策推出后的20个小时里,就引来30万人办理落户申请。紧接着17日,落户本就宽松的西安推出13条“升级版”人才政策,新设立奖项及建立补贴制度,并将外国人才准入条件降至“零门槛”。此前,在校大学生仅凭学生证和身份证就可落户。
      更宽松的是郑州。只要是专科以上毕业生、职业(技工)院校毕业生等即可办理落户手续。在其他二线城市中,长沙、南昌、沈阳、呼和浩特等城市均提出“中专以上学历零门槛落户”政策,只要在当地工作、具有专科以上学历或技师以上职业资格的人才均可落户。据中原地产不完全统计,目前全国已有50余城市以及山东、海南、江西、吉林、云南等省份发布了人才引进新政。
      地方城市的“抢人”大战首先影响的,就是房地产市场。由于二三线城市尤其是二线城市此前均实施了限购政策,通过人才落户,限购政策被消解,新入户居民获得了买房资格。
同时,有相对严格限购政策的城市则针对人才放宽限购。实施全域限购的海南提出,全日制大专以上学历、中级以上专业技术职称、技师以上职业资格等可工作落户。对引进的各类人才购买商品住宅,享受本地居民同等待遇。有分析人士指出,吸引人才是利好,但容易被投机,导致变相炒房。据国家统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格数据,今年3月公布人才政策的南京、沈阳、济南以及云南省中,除南京外,沈阳、济南及昆明房价均环比上涨,其中昆明涨幅最大,为0.7%。
      “五一”前后,住建部负责人就房地产调控问题密集约谈了12个城市。其中9个城市在约谈前均已放宽落户政策,昆明所在的云南省3月底出台人才引进政策,海口和三亚所在的海南省5月中旬公布引进政策。以西安为例,自2017年3月实施户籍新政起,至今已有40万人迁入。而数据显示,2012年至2016年间西安的新增人口为28.95万人,近一年新增人口是过去五年的1.3倍。
      随着人口流入数量暴增,随之而来的是房地产市场火热。
      据统计,2017年西安商品房销售同比增长20.8%,而2016年同比增长16.1%;截至今年4月,西安房价连续24个月上涨,4月西安房价环比上涨1.6%,居全国第四。“限购关上了房地产投资的大门,太宽松的人才引进政策却打开了楼市投资的窗户。”张大伟认为,目前大部分城市的人才政策均是可以落户,变相直接获得购房资格;而且一线城市限购严格叠加房价高,二三线城市的房价更有吸引力。这种情况下,吸引来的基本都是投资购房人群,甚至可能出现炒房客借助人才政策在不同城市购房落户。地方的人才政策不应该和房地产限购挂钩,单纯将人才推向市场容易带来房地产市场的不稳定;真正吸引人才的方式,应该是提供直接的居住房源。
      “新一线”城市的支撑
      二三线城市极力“抢人”背后,是这些城市发展的焦虑和竞争压力凸显。万科高级副总裁谭华杰认为,中国的城市化进入第二阶段后,城市群和都市圈发展成为主轴,沿轨道交通所发展的城市带,是中国未来人口主要的流动地,也是未来整个房地产行业的主战场。谁将成为城市带中的核心城市?由此,新一轮城市竞争开始,除了京沪穗深,一批“新一线”城市、“特大城市”正在崛起。在目前推出力度大的人才吸引政策的城市中,天津、成都、南京、郑州等被认为具有“新一线”城市的潜力,或者将成为特大城市,东莞和佛山已经被广东省列为未来的特大城市。但截至目前,除了杭州的“新一线”面目较为清晰外,其他竞争备选城市仍未夯实其地位。
      中原地产首席分析师张大伟指出,虽然降低入户门槛、提供住房补贴等政策确实可以带来人才流入,但大部分城市都没有留住人才的措施。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,要成为一线城市,真正吸引人才的首先是工作机会,也就是产业布局,以及良好的医疗、教育、发展机会等条件。从目前几个发展较好的二线城市如杭州、成都、武汉、东莞等来看,其吸引周边城市甚至全国人口流入,首先是产业结构的升级,加深高科技、智能化等产业布局,杭州已成电商物流之都,成都是西南产业重镇,武汉则成为华中产业集聚地,东莞更承接了深圳的产业转移。此外像西安、佛山等地,中小学、大学教育和医疗资源的丰富,也是其吸引外来人口持续流入的重要原因。严跃进预测,随着大部分二线城市都出台引进人才政策,大家又站在了同一水平线上,人才要流入哪里,就更要看当地的就业机会、公共设施和整体环境。届时,那些房价过快上涨的城市,或将因需求被透支而陷入困境。