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北京拟推共有产权房 降低刚需购房门槛

[2017-08-07]

      8月3日,北京市住建委官网发布,《北京市共有产权住房管理暂行办法》(下简称《办法》)开始向社会公开征求意见。

      共有产权住房是指政府和购房者各持有一定比例的产权,降低购房者支付门槛的住房。共有产权住房的使用权归购房者。《办法》称,共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步升级。分析人士认为,共有产权房是在原有自住房基础上,由政府分担部分产权。未来购房者可以根据自己的收入状况,向政府回购全部产权。《办法》规定,共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格。销售均价在土地供应文件中予以明确。开发商依据销售均价,结合房屋楼层、朝向、位置等因素,确定每套房屋的销售价格,价格浮动范围为5%。
      目前这类住房的主要供应对象是刚需购房人群,尤其是“新北京人”和留京人才。《办法》明确,申请人为符合北京住房限购条件,且家庭成员名下均无住房家庭。其中,单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。一个家庭只能购买一套共有产权住房。不得购买共有产权住房的家庭包括:已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议;或有住房转出记录的;或有住房家庭夫妻离异后单独提出申请,申请时点距离婚年限不满三年的家庭。考虑到职住平衡,《办法》规定,共有产权房源优先配售给项目所在区户籍,和在项目所在区工作的北京其他区户籍无房家庭,以及符合北京住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的外地无房家庭。
    《办法》强调,给“新北京人”的分配应不少于30%,即给在本区工作的外地家庭的房源应不少于30%。此外,有关部门应当按照人才工作需要,在重点功能区、产业园区范围内及周边建设筹集共有产权住房。在产权份额的分配上,《办法》规定,购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定;政府产权份额,原则上由项目所在地区级代持机构持有,也可由市级代持机构持有。《办法》对共有产权房再上市规定了限制。已购共有产权住房不满5年的,不允许转让房屋产权份额;满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下,代持机构可优先购买,继续作为共有产权住房使用;代持机构放弃优先购买权的,购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
      此外,已购共有产权住房用于出租的,购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分,具体应在购房合同中约定。共有产权住房在供地环节即有保障。《办法》规定,共有产权住房建设用地要在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应。实施政策能否起到保障刚需住房需求,并达到平抑房价的作用?深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为,从此前自住房的经验看,供应范围有限,主要是满足本地户籍家庭及人才的住房需求。
      亚豪机构市场总监郭毅向财新记者表示,具体实施效果要看共有产权房源的供应量,及其对现有成交结构的影响。以北京为例,目前新房市场以改善为主,那么中低价位的共有产权房就不会对商品房市场产生太大冲击,毕竟产品差距太大,更多的作用体现在结构性拉低均价。但如果在一个刚需市场,那就会对商品房形成实质性分流。
      共有产权住房并非北京首创。上海自2010年起开始供应共有产权保障住房。7月初发布的《上海市住房发展“十三五”规划》显示,截至“十二五”期末,上海市先后四次调整共有产权保障住房准入标准,共有产权保障住房累计签约购房约6.6万户。此外,上海市政府累计发放共有产权保障住房个人公积金贷款104亿元,支持购房家庭3.8万户。一位上海市场机构高管向财新记者表示,由于供应量有限,上海的共有产权房未能发挥平抑房价作用。