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杭州土地拍卖出新政 溢价率70%锁定限价

[2017-04-27]

      杭州市土地新政进入执行层面。4月26日,杭州土地市场成交5宗地块,竞得开发商均必须现房销售,并不同比例地持有项目产权,最高自持比例达到100%。其中,翠苑单元有两幅地块出让。一幅分为商住属性,经过8轮报价、12轮自持比例投报,由中冶置业以20.59亿元竞得,楼面价39571元/平方米,溢价率70%,需自持16%。另一幅属商业、商务兼容社会停车场用地,经过10轮竞价,最终被安和停车以1.97亿元竞得,楼面价22503元/平,溢价率54%。

      桃源单元地块,土地属性为住宅,起拍报价溢价率已达70%,楼面价19137元/平方米,现场直接开始投报自持面积比例。经过2轮自持面积竞报,最终被联发集团以9.53亿元竞得,楼面价19137元/平方米,自持比例20%
      半山田园地块,土地属性为商业、商务用地,经过1轮报价、33轮自持比例投报、8轮保障房投报,由招商地产以2.92亿元总价竞得,楼面价9418元/平方米,溢价率70%。开发商需自持100%、配建2500平保障用房。
      三墩单元地块,被龙湖地产以13.6亿竞得,楼面价7500元/平方米,溢价率50%。为了抑制楼市,杭州市在限购限贷基础上,连续围绕土拍市场收缩政策。
      3月24日晚间,针对高溢价土地,杭州市推出取消预售、限价、竞报自持比例、配建养老设施等措施:当溢价率达到50%时,地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价,拍卖转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。
      4月24日,杭州国土局围绕自持部分的发布规定:企业自持商品房屋应全部用于对外租赁,不得销售或转让。企业持有年限与土地出让年限一致,对外出租单次租期不得超过10年。市国土局在土地出让合同中予以约定,并在不动产登记证书中注记“不得销售、转让”,各区房屋管理部门负责对辖区内企业自持商品房屋租赁行为进行监督和管理。杭州市国土资源局也对后续地块出让挂牌期间开发商报名、报价顺序颁布新规:如有两家或两家以上竞买人已到达报名地点的,采取现场摇号方式确定报名、报价先后顺序。
      有杭州当地开发商告诉财新记者,现房销售的条件加大了企业资金压力,好在去年销售状况较好,目前企业手中“有钱无地”,补仓是当务之急。关于如何化解自持难题,该开发商表示:未来可以考虑资产证券化以及使用其他金融创新工具,但目前来看,政府主张收缩开发商融资渠道只能“走一步看一步”。
      一旦此后出让的土地都改为现房销售,杭州市场将在一段时间内面临新房断档压力,存量房的调节功能尤为重要。
      根据透明售房网数据,杭州市市区目前在售住宅为43354套,2017年前几个月的月销售套数为1.3万-1.5万套。从2016年7月起,杭州市区的去化周期就一直维持在6个月的合理去化周期线以下。