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克尔瑞报告中的萧山楼市

[2017-01-19]

      前两天,房地产决策咨询领域的翘楚——克尔瑞系统,发布了杭州2016年楼市的年度报告。这份报告从2016年杭州楼市现象,楼市宏观政策和成交数据等多角度分析,最后从楼市容量、房价、结构、投资建议和周期建议等方面预测了2017年杭州楼市的五大趋势。
      首先,克尔瑞在楼市容量方面预判,在当前的调控前提下,2017年缩量概率大,预计在800-1000万方。换句话说,他们认为2017年的杭州楼市成交量下跌概率极高,成交面积预估在800-1000万方。而从透明售房研究院发布的2016杭州楼市分析报告可见,去年杭州楼市新建商品房签约面积首次大突破,达到了2000万方。按照克尔瑞的估算,今年杭州楼市新建商品房的成交量将锐减,或将达到近50%。其次,在房价方面,较2016年9-10月回调至10%-20%,但全年价格难跌。而价格下跌的周期大概是10个月,而下跌范围由远郊、近郊开始,最后蔓延全城。不过从克尔瑞预估的全年价格难跌基调来看,相信杭州未来在杭州亚运会、地铁建设等多项城市建设重大利好激励下,杭州房价大跌不太可能,下调的幅度也不会太大。第三,从结构上预判,主城区“豪宅化”,远郊承接刚需,一江两岸步入集中供应期。从目前的楼市情况来看,主城区豪宅化,远郊刚需化的两端分化已逐渐呈现,价格差距较大。而在第五个趋势预测的投资建议方面,克尔瑞认为高价地块周边,如闲林、九堡、老余杭、萧山桥南等区域值得关注。
      萧山三大热门板块风险等级上调在趋势三的房价预判方面,克尔瑞年度报告中出具的两张杭州板块风险图尤其引人关注。《年报》根据商品房的广义库存、近三年去化周期,宅地后继供应和未来人口导入能力,对2017年杭州各板块的风险划分出了等级。
      在这份以红、行、绿颜色标注的风险等级图里,钱江世纪城、萧山经济技术开发区和萧山市区赫然显示为红色的高危区域。而这三块萧山热门的三大板块,在2016年也是萧山区土地出让面积的最多的三大板块,共计出让21块土地,出让面积68.6万方。加之三大板块相应街道的新房库存总量为106.6万方(据透明售房网),仅库存量来看,今年萧山三大热门板块的区域竞争将较为激烈。
      在这份风险等级图里,萧山区域为红色高危和中等风险两级,绿色的低风险等级区域无。这也表明,萧山在去年的杭城楼市中表现突出,大量区域销售火爆。据透明研究院统计,2016年萧山新建商品房成交总套数为3万余套,签约面积370万方,签约金额603亿元,签约套数、签约面积和金额同比增长了48.13%,55.9%,81.6%,面积和金额增幅均高于主城区和余杭区。尤其值得注意的是,新街镇的风险等级上调为黄色的中等。放眼过去的2016年,新街镇的楼市红盘以“奥体东”概念和万元房价格,迅速引来大量城区客群。在杭城房价节节攀高的行情里,甚至曾一度将备案价格调高至3万元/平方。奥体板块、市区板块等一路看涨的楼市行情和地铁5号线的开建,也让这个萧山城区的近郊小镇导入了大量消费流。
      克尔瑞对萧山楼市的风险等级划分,正与一部分人对楼市今年的预测不谋而合:随着 2016年萧山楼市不少区域成交量“井喷”后,大热之后的楼市或将迎来一段休整期。不过,纵观2016年土拍市场,地价不断刷新,开发成本已较高,加之购房者买房情绪由政策调控后逐渐趋于理性,2017年房价回落的概率仍较低。